Voorbeeld | Ik wil mijn woning splitsen, wat betekent dit voor mij?

In hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die voor meerdere gebieden kunnen gelden.

Art 3.11 -  Archeologische waarden gebieden

In het voorbeeld geldt dat de woning is gelegen in een gebied met Archeologische waarde 5. Dit betekent dat als de ontwikkeling groter is dan 1000 m², archeologisch onderzoek nodig is. Dit is in het voorbeeld niet van toepassing.

Art 3.26 -  welstandsgebieden

Het perceel is gelegen in een welstandsplichtig gebied. Dit betekent dat wijzigingen aan de bestaande woningen, indien deze van toepassing zijn, voor advies voorgelegd moeten worden aan de onafhankelijke Adviescommissie Fysieke leefomgeving. 
 

In hoofdstuk 4 van het Omgevingsplan gemeente Leudal zijn de regels m.b.t. het gebruik opgenomen. Voor het voorbeeld gelden de volgende regels:

Art 4.6 -  Parkeren

Zowel de nieuwe woning als de woning moet voldoen aan de parkeernormen zoals aangegeven in de ‘Nota parkeernormen Leudal 2025’. Is er geen ruimte om extra parkeerplaatsen te maken, kan dit betekenen dat de woning niet gesplitst kan worden.

Artikel 4.77 t/m 4.79 -  Algemene regels over wonen en overbewoning

Iedere woning wordt bewoont door één huishouden en iedere bewoner heeft meer dan 12m² tot zijn/haar beschikking. Aan deze regels wordt voldaan.

Art 4.83 t/m 4.86 – Toegestaan zonder vergunning

Per perceel is maximaal 1 woningen toegestaan. Bij het splitsen van de woning in 2 woningen wordt niet voldaan aan deze regel. Er ontstaan immers 2 woningen. De overige regels in deze artikelen (mantelzorg, tijdelijke woonunit, beroep/bedrijf aan huis) zijn niet relevant in dit voorbeeld.

Art 4.89 – Toegestaan met vergunning: woningsplitsing in een woonkern

Artikel 4.83 regelt dat op één perceel maximaal 1 woning aanwezig mag zijn. Artikel 4.89 regelt dat hiervan met een omgevingsvergunning van kan worden afgeweken. Er gelden wel diverse regels.

• De te splitsen woning is een bestaande (legale) grondgebonden woning (dus geen appartementen op de verdieping)
• Er moet worden voldaan aan de voorwaarden van bijlage 4 van de versnellingsagenda wonen 2024-2025 of diens opvolger (zie bijlage 1 bij deze informatiefolder). Dit houdt het volgende in:
  • Het betreft een grondgebonden woning
  • De nieuwe woning wordt gebouwd binnen het bestaande hoofdgebouw
  • Maximaal 1 extra woning
  • De nieuwe woning wordt levensloopbestendig uitgevoerd
  • Het gebruiksoppervlakte van de bestaande en nieuwe woning bedraagt maximaal 65 m²
  • De nieuwe woning moet voor minimaal 5 jaar als een bestaande woning (max € 420.000,00 prijspeil 2026) beschikbaar blijven (in bijlage 4 staat nog 10 jaar, dit wordt aangepast)
  • Er moet sprake zijn van het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit, zijnde:
    • Een goede ruimtelijke-stedenbouwkundige inpassing: geen wonen achter wonen, de nieuwe woning moet de uitstraling van een bestaande woning hebben e.d. Dit wordt getoetst door de onafhankelijke adviescommissie fysieke leefomgeving, ook in welstandsvrije gebieden;
    • Sloop van overtollige gebouwen om kwaliteitsverbetering te krijgen;
    • Er moet worden aangetoond dat de nieuwe woning voldoet aan een goed woon- en leefklimaat. Er mogen geen belemmeringen zoals geur, geluid, spuitzones e.d. In de Omgevingswet heet dit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
    • De nieuwe bouwpercelen voldoen aan de regels van wonen van het Omgevingsplan Leudal;
  • De kwaliteitseisen en exploitatieverplichtingen moeten contractueel en notarieel worden     vastgelegd
• Er wordt voldaan aan de regels over parkeren, zoals aangegeven in artikel 4.6

_{De overige regels die over gebruik gaan zijn niet van toepassing op het splitsen van een woning in het voorbeeld.} 

In hoofdstuk 5 van het Omgevingsplan gemeente Leudal zijn de regels m.b.t. bouwen opgenomen. Voor het voorbeeld gelden de volgende regels:

Art 5.2 – Bouwen in overeenstemming met het omgevingsplan

Met of zonder vergunning bouwen is alleen toegestaan als het te bouwen gebouw of bouwwerk voldoet aan de regels van hoofdstukken 4, 5, 7 en 9.

Art 5.3 -  Maximaal gezamenlijk oppervlak gebouwen en bijbehorende bouwwerken

Het oppervlak van alle gebouwen op een perceel bedraagt maximaal 60% van het oppervlak van de gebieden ‘hoofdgebouw Wonen’ , ‘bijbehorende Bouwwerken’ en ‘zijerf’ met een maximum van 325 m². Zowel de bestaande woning als nieuwe woning moet hieraan voldoen.

Art 5.9 -  Omgevingsvergunning voor Bouwen

Dit artikel regelt dat een omgevingsvergunning nodig is voor de omgevingsplan activiteit bouwen, behalve als in de regels is aangegeven dat géén vergunning nodig is dan wel op grond van artikel 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving geen vergunning nodig is. In dit voorbeeld wordt de voorgevel gewijzigd in een welstandsplichtig gebied. Dit is niet als vergunningsvrij aangemerkt en daarom is dit vergunningsplichtig.

Art 5.13 - Beoordelingsregels omgevingsvergunning – algemeen

Dit artikel regelt dat:

• Het bouwplan niet in strijd mag zijn met hoofdstuk 4 (gebruiksregels)
• Het bouwplan niet in strijd mag zijn met redelijke eisen van welstand, als het bouwplan is gelegen in een welstandsplichtig gebied. In het voorbeeld is dit het geval en moet de onafhankelijke adviescommissie fysieke leefomgeving het plan beoordelen
• Voldaan moet worden aan de overige specifieke regels uit hoofdstuk 5

Art 5.12 – Externe Veiligheid

Als het perceel is gelegen in gebied waar regels gelden ten aanzien van ‘externe veiligheid’, dan is altijd een vergunning nodig voor het splitsen van een woning in twee woningen. In het voorbeeld is dit niet het geval en is deze regel niet aan de orde.

Art 5.63 – Bodemgevoelig gebouw

Dit artikel regelt dat aangetoond moet worden dat de in de bodem van het deel waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd, geen sprake is van bodemverontreiniging. In het voorbeeld wordt een bestaande woning gesplitst. In dit geval is het aannemelijk dat de bodem reeds geschikt is voor een (extra) woonfunctie.

_{De overige regels die over bouwen gaan zijn niet van toepassing op het splitsen van een woning in twee woningen van het voorbeeld.} 

In hoofdstuk 7 van het Omgevingsplan gemeente Leudal zijn de regels m.b.t. onder andere grondwerkzaamheden en kappen opgenomen. Voor het voorbeeld gelden de volgende regels:

Art 7.5 -  grondwerkzaamheden zonder vergunning

Grondwerkzaamheden zijn toegestaan zonder vergunning als:

1. het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; of
2. de werkzaamheden al bezig zijn, voordat het omgevingsplan in werking is gegaan;
3. de grond niet meer dan 40 cm wordt afgegraven en de maximale m² norm niet wordt overschreden. In het voorbeeld geldt voor archeologie een norm van 1000 m².
4. het vervangende bebouwing betreft;
5. het gebouw voor archeologisch onderzoek nodig is.

Op het voorbeeld is dit artikel niet relevant. De tweede woning wordt inpandig gerealiseerd

Art 7.17 – Kappen van bomen

Als op het perceel bomen gekapt moeten worden, dan is dit vergunningsvrij als de boom niet als waardevol of beschermd is opgenomen op de gemeentelijke bomenlijst, die op deze kaart is opgenomen: https://www.groeneparelsinleudal.nl/.

Art 7.17 – Uitweg maken of veranderen

Indien voor de extra woning een extra uitrit nodig is, moet hierdoor een melding aangevraagd worden. Een extra uitrit is enkel toegestaan als:

• er is sprake van een veilige verkeerssituatie;
• aanleg van de uitweg gaat niet ten koste van een openbare parkeerplaats; en
• het openbaar groen wordt niet op onaanvaardbare wijze aangetast.

_{De overige regels die over grondwerkzaamheden gaan zijn niet van toepassing op het splitsen van een woning in twee woningen van het voorbeeld.} 

In afdeling 9 van het Omgevingsplan gemeente Leudal zijn de regels met betrekking tot monumenten, (cultureel) erfgoed en landschappelijke structuren opgenomen. Deze regels gelden enkel als aan, op, in of bij een monument gebouwd wordt. In het voorbeeld is hier geen sprake van, zodat deze regels niet van toepassing zijn.

_{De overige regels die over monumenten gaan zijn niet van toepassing op het voorbeeld. Bouwt u wél aan, op, in of bij een monument, dan heeft u bijna altijd een omgevingsvergunning nodig}

Reden hiervoor is dat iedere woning een eigen brandcompartiment moet hebben. Dit betekent dat, conform de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), tussen de twee woningen een brandscheiding moet worden gebouwd. Hierdoor veranderd de brandcompartimentering van de bestaande woning en conform artikel 2.27 lid 1, onder b-2 is hiervoor altijd een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig.

Indien de flora en fauna waarden worden aangetast, kan het zijn dat u ook hiervoor een vergunning nodig heeft. Dit kan het geval zijn als u bijvoorbeeld een vleermuis of huismus verstoord met uw werkzaamheden. Zo mogen bomen bijvoorbeeld niet gesnoeid of gekapt worden in het broedseizoen. Of deze waarden verstoord worden, kan aangetoond worden via een flora en fauna onderzoek. De Provincie Limburg is het bevoegde gezag om te bepalen of wel of geen vergunning nodig is. Worden geen flora en fauna waarden aangetast, dan is voor deze activiteit géén vergunning nodig.