Lokaal woonbeleid om bouwmogelijkheden in het belang van de leefbaarheid en onderlinge verbondenheid te versnellen

De gemeente Leudal heeft - vooruitlopend op vaststelling van de ontwerp Structuurvisie Wonen 2022 – de lokale Versnellingsagenda Wonen 2022 vastgesteld.  Door bewust te kiezen voor een gerichte aanpak voor nieuwe bouwmogelijkheden, is het effect op de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen en de positie van specifieke doelgroepen op de woningmarkt het grootst. Het onderdeel ‘Uitvoeringsprogramma Wonen’ spitst zich toe op ontwikkelmogelijkheden voor woningbouw in vrijkomend of leegstaand vastgoed in de kernen. Vanuit de wens om te bouwen voor én door inwoners zet het onderdeel ‘Projectmatige woningbouw’ in op (collectieve) burgerinitiatieven en samenlevingsvormen met een conceptgedachte. De gemeenteraad van Leudal heeft op 14 december 2021 de Versnellingsagenda Wonen vastgesteld en voor 2022 concrete criteria benoemd waarvoor deze nieuwe bouwmogelijkheden gelden, zoals indieningstermijn, locatie en kwaliteitseisen.

Leefbaarheid behouden en versterken

De (ver)bouw van woningen is nodig om de leefbaarheid in de kernen te behouden en te versterken. De gemeente Leudal staat, net als veel andere plattelandsgemeenten, voor de uitdaging voldoende woningen te (laten) realiseren voor de juiste doelgroepen, de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig te (laten) maken, voorzieningen bereikbaar en toegankelijk te houden en de bebouwde omgeving klimaatbestendig te maken. Al deze opgaven komen samen in de Versnellingsagenda Wonen.

Gerichte sturing voor maximaal effect

De Versnellingsagenda Wonen is een lokale uitwerking van de regionale Structuurvisie Wonen. Dit betekent dat het woonbeleid zoals geldt op basis van de structuurvisie, de huidige bestemmingplannen voor de kernen en het buitengebied, ongewijzigd blijft. Het doel van de Versnellingsagenda Wonen is de leefbaarheid en sociale verbondenheid in de kernen te bevorderen, knelpunten op te lossen en de bouw van (huur)woningen voor specifieke doelgroepen te stimuleren. Met deze gerichte sturing komen gewenste nieuwe initiatieven versneld tot realisatie. 

>> Bekijk de vastgestelde Versnellingsagenda Wonen 2022

Maatregelen voor 2022

De Versnellingsagenda Wonen is opgesteld vanuit de wens passende woningen te bieden aan (toekomstige) inwoners van Leudal en de leefbaarheid in de kernen te stimuleren. Daarbij wordt gebouwd voor specifieke doelgroepen die het op de woningmarkt extra lastig hebben. Hierbij wordt niet gewerkt met een maximum aantal woningen, maar wordt jaarlijks gestuurd op (minimale) kwalitatieve aspecten waaraan initiatieven c.q. de woningen moeten voldoen. Daarnaast wordt een beperkte termijn gesteld waarbinnen nieuwe initiatieven tot realisatie moeten komen. Hiermee houdt de gemeente regie op de planontwikkeling (dynamisch voorraadbeheer) en blijft kwalitatieve bijsturing in de toekomst mogelijk. De wijze waarop dit gebeurt, wordt weergegeven in de jaarlijkse uitvoeringsmaatregel. In hoofdstuk 6 zijn de concrete maatregelen voor 2022 beschreven.

Transformatie publieksfunctie naar wonen

Via het onderdeel Uitvoeringsprogramma Wonen (UP Wonen) wordt woningbouw mogelijk bij de transformatie van vastgoed met publieksfuncties, naar wonen. Denk hierbij aan; centrumfuncties, horeca en detailhandelsbestemmingen. Met name het bereikbaar en toegankelijk houden van voorzieningen, wetende dat het aantal voorzieningen terugloopt en panden (op termijn) leeg komen te staan, wil de gemeente koppelen aan het (ver)bouwen van voldoende en vooral de juiste woningen. Het onderdeel UP Wonen doet dit door de mogelijkheid te bieden in de kernen publieksfuncties om te bouwen naar woningen voor specifieke doelgroepen. Dit zijn goedkope koopwoningen (tot € 225.000) of huurwoningen (tot maximaal €1.000). De nieuwe mogelijkheden voor transformatie naar wonen zijn ruimer dan in 2021. De indieningstermijn is ook verruimd en loopt van 1 januari 2022 tot 1 juni 2022.  

Als extra service bieden wij u via deze website toegang tot een Q&A (zie onderaan deze pagina) met veelvoorkomende vragen en antwoorden over het UP Wonen. Mocht uw vraag er niet bij staan of neemt u liever persoonlijk contact op, dan kan dat met een van onze medewerkers van het Team Ontwikkeling, afdeling Ruimte (telefonisch via (0475) 85 90 00 of schriftelijk via BBPOmgeving@leudal.nl). 

Disclaimer

Wij wijzen u er volledigheidshalve op dat deze vragen en antwoorden een aanvullende service zijn van de gemeente aan u. U kunt geen rechten ontlenen aan de antwoorden op deze website. Het bepaalde in het Uitvoeringsprogramma Wonen, alsmede aanvullende kaders en richtlijnen, blijven leidend. Het Uitvoeringsprogramma Wonen zegt niets over de planologische aanvaarbaarheid (stedenbouwkundig, milieuaspecten). Ieder plan wordt ook op deze aspecten beoordeeld en kan daarom – ondanks toepassing van het Uitvoeringsprogramma Wonen – niet mogelijk blijken.

Q&A met veel gestelde vragen en antwoorden over de Versnellingsagenda Wonen 2022 (onderdelen UP Wonen 2022 en Projectmatige woningbouw)

Procedurele vragen onderdeel UP Wonen 2022

Wanneer kan een concept plan worden ingediend?

Concept aanvragen kunnen tussen 1 januari 2022 en 1 juni 2022 worden ingediend. Buiten dit tijdvak worden initiatieven voor woningbouw getoetst aan het reguliere woonbeleid, zonder de verruimde kaders van het UP Wonen.

Waar moet een concept plan aan voldoen?

Ieder transformatieplan moet ten minste voldoen aan de indieningsvereisten voor een conceptaanvraag, de uitvoeringsmaatregelen uit hoofdstuk 6 (en bijlage 2 en bijlage 3) (uit de Versnellingsagenda Wonen 2022) en niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast moet u een omgevingsdialoog (zie verderop in deze FAQ) voeren. Het concept aanvraagformulier is hier beschikbaar.

Zijn er kosten verbonden aan het indien van een concept plan?

U betaalt voor het in behandeling nemen van een concept aanvraag (zonder beoordeling van de bouwonderdelen) € 351,50. Dit zijn de legeskosten op grond van de Legesverordening Leudal. Dit bedrag geldt enkel voor de ruimtelijke afweging. Wilt u ook het onderdeel ‘bouwen’ meenemen in het principeverzoek / conceptaanvraag, dan kunnen hier aanvullende legeskosten voor in rekening worden gebracht.

Ik heb geen ontvangstbevestiging ontvangen. Wat nu?

De gemeente stuurt na ontvangst van concept aanvragen altijd een ontvangstbevestiging. Als u geen ontvangstbevestiging heeft gekregen, dan is er iets mis gegaan. Neem in dat geval contact op met een van de genoemde contactpersonen.

Het concept plan is te laat ingediend. Wordt het nog beoordeeld?

Wij hanteren bij de uitvoering van het UP Wonen strakke termijnen. Tijdvak voor het indienen van een concept plan is 1 januari 2022 tot 1 juni 2022. Als u te laat bent met het indienen, wordt uw plan voor het UP Wonen buiten behandeling gelaten. Uw aanvraag wordt in dat geval wel getoetst aan het regulier woonbeleid, zonder de verruimde kaders van het UP Wonen.

Wanneer is het volgende tijdvak om een plan in te dienen?

In december 2022 worden de resultaten van de Versnellingsagenda Wonen (inclusief het onderdeel UP Wonen) geëvalueerd en de uitvoeringsmaatregelen voor 2023 geformuleerd. Op dit moment is (uiteraard) nog niet bekend welke maatregelen dit zijn. Bij een volgend tijdvak (waarschijnlijk in 2023) kunt u het plan opnieuw indienen (als het voldoet aan de nieuwe maatregelen).

Inhoudelijke vragen onderdeel UP Wonen 2022

Hoeveel woningen mag ik realiseren?

Er is op voorhand geen maximum gesteld aan het aantal woningen dat per plan / locatie mag worden gerealiseerd, zolang het initiatief voldoet aan de gestelde criteria voor het Uitvoeringsprogramma Wonen 2022 uit hoofdstuk 6, inclusief bijlage 2 (transformatiegebieden) en bijlage 3 (kwaliteitseisen)(Versnellingsagenda Wonen 2022).   

In algemeenheid kan worden gesteld dat transformatie naar wonen enkel is toegestaan binnen (de contouren van) het hoofdgebouw - qua oppervlakte, bouwlagen en hoogte - en er een minimale oppervlakte geldt van 65m2 per woning.

Rekenvoorbeeld over de oppervlakten

Er geldt een minimale oppervlakte van 65 m2 per woning. Als het hoofgebouw een kleinere oppervlakte kent, dan kan hiervan worden afgeweken om per bouwlaag  toch één woning mogelijk te maken. Stel de oppervlakte is groter, bijvoorbeeld totaal 110 m2, dan geldt de minimale eis wel en wordt maximaal één grotere woning toegestaan, niet twee van 55m2.

Ik wil graag de verdieping verbouwen tot appartement(en). Wanneer moet ik een lift inbouwen?

Alle nieuwe woningen moeten in principe levensloopbestendig worden uitgevoerd. Dit betekent dat de zogenaamde primaire verblijfsruimtes van de woning (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden en zonder trappen bereikbaar zijn. Hierdoor zijn woningen ook geschikt voor senioren. Bij de transformatie van de bovenverdieping(en) naar meerdere bovenwoningen per bouwlaag, dan moet inderdaad een lift worden ingebouwd. Als in een plan maximaal één bovenwoning/appartement wordt toegevoegd dan geldt de levensloopbestendigheidseis niet en hoeft geen lift te worden ingebouwd.

Mijn pand met centrumfunctie is nog in gebruik? Kan ik toch een plan indienen?

Ja, u kunt dan toch een plan indienen. Let er daarbij wel op dat de (ver)bouw aan strakke termijnen is gebonden en moet zijn gerealiseerd binnen één jaar na vergunningverlening. Dit is – afhankelijk van uw specifieke geval – waarschijnlijk in 2023.

Omgevingsdialoog

Wat is een Omgevingsdialoog?

Een omgevingsdialoog wordt gedefinieerd als ‘het voeren van overleg over (de voorbereiding van) een plan met omwonenden en/of direct betrokkenen door een initiatiefnemer van een ruimtelijke plan’.

Wij vragen van initiatiefnemers van plannen die afwijken van het geldende bestemmingsplan, om daarover tijdig in gesprek te gaan met ‘de omgeving’.

Met welke partijen een initiatiefnemer in gesprek moet kan niet op voorhand worden gesteld. Dit is sterk afhankelijk van de gewenste ontwikkeling en de ruimtelijke gevolgen daarvan op de omgeving. In ieder geval zijn de eigenaren/gebruikers van direct aangrenzende percelen deel van ‘de omgeving’.

Hoe doe ik dat; een omgevingsdialoog voeren?

>> Meer informatie over een Omgevingsdialoog

Overige vragen 

Kan een plan voor tijdelijke woningen / flexwonen worden ingediend?

Er is behoefte aan flexibele woonconcepten in Leudal. Een plan voor tijdelijke woningen of het tijdelijk huisvesten (met beperkte huurperiode) van een bepaalde doelgroep op een permanente locatie kan passen binnen de uitgangspunten van de Versnellingsagenda Wonen 2022. Een dergelijk initiatief is meestal maatwerk. Neem voor meer informatie contact op met een van onze medewerkers van het Team Ontwikkeling, afdeling Ruimte (telefonisch via (0475) 85 90 00  of schriftelijk via BBPOmgeving@leudal.nl). 

Ik wil mijn bestaande woning splitsen. Kan dat?

Woningsplitsingen vallen onder het reguliere woonbeleid en worden momenteel niet toegestaan. Met de Versnellingsagenda Wonen 2022 ontstaat hiervoor géén extra ruimte.

Mag ik een woning bouwen op een leeg perceel of in mijn (grote) zij-of achtertuin?

Reguliere bouwmogelijkheden zijn in het bestemmingsplan vastgelegd met bouwtitels. Als er geen bouwtitel ligt, dan mag u op die plek geen woning bouwen. Met de Versnellingsagenda Wonen ontstaat hiervoor géén extra ruimte. 

Geldt het UP wonen ook voor functiewijzigingen in het buitengebied?

Nee, de Versnellingsagenda Wonen richt zich alleen op bepaalde transformatiegebieden of strategische locaties in de kernen. Heeft u vastgoed in het buitengebied en wilt u dit verbouwen tot woningen (of slopen en nieuw bouwen) dan geldt hiervoor het Reparatie- en veegplan Buitengebied Leudal 2016. In de meeste gevallen is (ver)bouw van woningen in het buitengebied niet mogelijk. 

Ik wil graag een initiatief indienen voor een pilot project voor bijzondere woonconcepten / coöperatieve woonvormen. Kan dat?

Burgerinitiatieven voor bijzondere woonconcepten / coöperatieve woonvormen vallen binnen het onderdeel Projectmatige woningbouw. Een dergelijk initiatief is meestal maatwerk. Voor meer informatie over de mogelijkheden, kunt u contact opnemen met een van onze medewerkers van het Team Ontwikkeling, afdeling Ruimte (telefonisch via (0475) 85 90 00 of schriftelijk via BBPOmgeving@leudal.nl).