Wat is het?

Heeft u bouw- of verbouwplannen? In de meeste gevallen heeft u daar een omgevingsvergunning voor nodig (vroeger bouwvergunning). Sommige bouwwerken zijn vergunningsvrij en voor complexe verbouwingen moet u een uitgebreide procedure doorlopen. De regels verschillen per bouwwerk en per situatie.

Wat zijn de kosten?

Voor het aanvragen van een vergunning betaalt u leges. In de tarieventabel van de legesverordening vindt u een overzicht van de kosten. Ook voor een conceptaanvraag betaalt u legeskosten, maar deze zijn lager dan de kosten van een aanvraag om omgevingsvergunning. Als de conceptaanvraag positief wordt beoordeeld, kunt u een definitieve aanvraag omgevingsvergunning indienen. De kosten van de conceptaanvraag worden dan verrekend met de legeskosten van de omgevingsvergunning. U betaalt hierdoor géén extra legeskosten.

Als de omgevingsvergunning wordt geweigerd, krijgt u de legeskosten niet terug. Ook als uw aanvraag niet ontvankelijk wordt verklaard of tijdens behandeling door u wordt ingetrokken, moet u leges betalen. Als u uw aanvraag voor een omgevingsvergunning gedurende de procedure intrekt, kunt u recht hebben op een gedeeltelijke vermindering van de legeskosten. Bij illegale bouw (bouwen zonder vergunning) worden de leges bij legalisatie met 50% verhoogd.

Bouwkostenindicator

Voor de legesberekening voor de activiteit bouwen is afhankelijk van de hoogte van de bouwkosten. De bouwkosten worden bepaald aan de hand van de bouwkostenindicator (BKI). Hierin zijn de bouwkosten opgenomen van de meest voorkomende bouwwerken. De bouwkosten zijn gebaseerd op actuele eenheidsprijzen. Aan de hand van deze eenheidsprijzen worden de bouwkosten van een project bepaald. De bouwkosten conform de BKI zijn vaste eenheidsprijzen voor bepaalde type bouwwerken en vormen de grondslag voor de berekening van de bouwleges (en niet de werkelijke bouwkosten of een raming hiervan). De kengetallen zijn vastgelegd per type bouwwerk en worden in de meeste gemeenten van de regio Midden- en Noord Limburg toegepast. Voor de heffing van de bouwleges geldt het uitgangspunt dat voor gelijksoortige gebouwen en bouwwerken, gelijke leges worden betaald. Daarom is het voor de berekening van de bouwkosten niet relevant of gebruik wordt gemaakt van bestaande materialen, bouwen in eigen beheer of het gebruik van bestaande gebouwen en bouwwerken. De nieuwbouw eenheidsprijzen zijn altijd van toepassing. Deze kosten zijn als volgt opgebouwd:

  • 1/3 van de kosten voor ruwbouw;
  • 1/3 van de kosten voor afwerking;
  • 1/3 van de kosten voor installaties.

Bij verbouw en renovatie wordt, voor dat deel van het bouwwerk waarop de verbouw-/renovatie betrekking heeft, voornoemde verdeling toegepast.

Het bepalen van de oppervlakte en inhoud gebeurt op basis van NEN 2580. De kosten van bouwwerken die NIET benoemt zijn in de BKI worden bepaald op basis van vergelijkbare bouwwerken die wel benoemt zijn in de BKI. Indien géén vergelijking mogelijk is, worden de kosten, conform de UAV 2012, bepaald op basis van een onderbouwde raming van deze kosten, het overleggen van een open begroting of een offerte/aannemingsovereenkomst.

De bouwkostenindicator 2019 treedt één dag na bekendmaking in werking. De BKI 2019 geldt vanaf 10 april 2019. De bouwkosten van aanvragen die vanaf deze datum zijn ingediend worden berekend aan de hand van deze eenheidsprijzen. De bouwkosten van oudere aanvragen worden berekend aan de daarvoor geldende BKI’s.

Hoe werkt het?

Bouwen zonder vergunning

Voor sommige bouwwerken heeft u géén vergunning nodig om te gaan bouwen. Via omgevingsloket.nl kunt u een check doen om te bepalen of uw activiteit vergunningsvrij of vergunningplichtig is. Daarnaast heeft de Rijksoverheid brochures gemaakt over veelvoorkomende vergunningsvrije bouwwerken.

De regels om te bepalen of u wel of geen vergunning nodig heeft, zijn complex. Twijfelt u of wilt u meer informatie hierover, neem dan contact op met ons Burger Bedrijven Plein via tel: (0475) 85 90 00.

Bouwen met vergunning

Als uw bouwplan niet vergunningsvrij is, heeft u een omgevingsvergunning nodig voordat u mag beginnen met bouwen. Behalve dat u gaat bouwen, kan het zijn dat u meer activiteiten gaat ondernemen waar een vergunning voor nodig is, zoals kappen van bomen of het maken van een uitrit. U kunt de vergunning voor deze activiteiten in één keer aanvragen. Dat is praktisch. Maar u bent het in vrijwel alle gevallen niet verplicht.

U mag ook voor alle activiteiten, zoals bouwen, kappen of het aanleggen van een uitrit een aparte omgevingsvergunning aanvragen. Het nadeel is dan wel dat u voor alle onderdelen apart een procedure moet doorlopen, waardoor de leges hoger kunnen zijn. Ook zal het langer duren voordat u alle vergunningen in uw bezit heeft. Zoveel mogelijk in één keer aanvragen bespaart dus tijd en geld en geeft direct duidelijkheid over de haalbaarheid van uw plan.

(Complexe) projecten, waarbij bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan nodig is of bij monumenten, hebben hun eigen regels. Hierbij is het niet altijd mogelijk om voor losse activiteiten een vergunning aan te vragen. Als dit voor u van toepassing is, kan de gemeente u hier meer over vertellen.

Conceptaanvraag

Voordat u een formele aanvraag voor omgevingsvergunning indient, kunt u een conceptaanvraag doen. Gebruik hiervoor het aanvraagformulier van de conceptaanvraag. Bij een conceptaanvraag moet u de uiterlijke verschijningsvorm van het plan uitwerken, maar nog niet de technische aspecten. Uw plan zal dan eerst worden getoetst aan het bestemmingsplan. Als blijkt dat uw aanvraag niet past binnen het bestemmingsplan, wordt ook gekeken of hiervan afgeweken kan worden. Daarna wordt, indien van toepassing uw aanvraag voorgelegd aan de commissie ruimtelijke kwaliteit. Deze commissie beoordeelt of uw plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Verder bekijken we welke overige activiteiten van toepassing zijn (bijvoorbeeld een vergunning voor kappen, slopen of inrit).

Uw conceptaanvraag wordt op deze manier op alle aspecten beoordeeld. Zo krijgt u een duidelijk eindadvies, waaruit blijkt of uw plan op die manier te realiseren is. Hierdoor weet u precies waar u aan toe bent. Wij streven ernaar u binnen 10 weken te informeren over de realiseerbaarheid of voortgang van uw conceptaanvraag.

Een ander voordeel van een conceptaanvraag is, dat de legeskosten lager zijn dan de legeskosten van een aanvraag om omgevingsvergunning. Als de conceptaanvraag positief wordt beoordeeld, kunt u de definitieve aanvraag omgevingsvergunning indienen. De kosten van de conceptaanvraag worden dan verrekend met de legeskosten van de omgevingsvergunning. U betaalt hierdoor géén extra legeskosten.

Waaraan moet de omgevingsvergunning voldoen?

De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst aan:

  • Bestemmingsplan/beheersverordening of exploitatieplan: in het bestemmingsplan/beheersverordening of het exploitatieplan is het planologische kader beschreven waaraan een bouwplan moet voldoen. Dit zijn bijvoorbeeld eisen voor afstanden tot de perceelsgrenzen, bouwhoogten en inhoudsbepalingen. De meeste bestemmingsplannen zijn te raadplegen via ruimtelijkeplannen.nl.
  • Welstand (indien van toepassing): uw bouwplan moet voldoen aan de eisen van de welstand.
  • Bouwbesluit: in het Bouwbesluit staan de technische eisen waaraan een bouwplan moet voldoen. Het bouwbesluit kunt u inzien via bouwbesluitonline.nl;
  • Bouwverordening: hierin zijn aanvullende lokale (technische) eisen opgenomen, die specifiek voor de gemeente Leudal gelden. Deze kunt u inzien via bouwverordening;

Andere activiteiten

Soms hebt u voor uw geplande activiteiten een vergunning nodig die niet onder de omgevingsvergunning valt, zoals een watervergunning of evenementenvergunning. Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Buren

Als u het plan heeft om te gaan verbouwen, is het verstandig om dit eerst met uw buren te bespreken. Mochten zij aangeven dat zij problemen hebben met uw plan, dan kunt u samen zoeken naar een oplossing waar u beide tevreden mee bent. Dit voorkomt problemen achteraf.

Heeft u gevonden wat u zocht?

Heeft u een vraag? Wij helpen u graag!

Heeft u een vraag, opmerking of suggestie?

Marij de Loo

Marij de Loo

Medewerker Burgerbedrijvenplein